Bornes de recharge : la foncière Sofidy économise grâce à une IRVE sans travaux et évolutive

Contexte du projet IRVE de la foncière 

Organisation IRVE en foncière : direction technique, asset management et property manager 

Chez Sofidy, l’Asset Management définit la stratégie de chaque actif (commercialisation, arbitrage, choix de travaux selon la rentabilité). La Direction Technique intervient en support opérationnel : cadrage technique, pilotage des EPM (property manager), coordination des entreprises de travaux et veille réglementaire. 

Dans ce cadre, la direction technique assure l’articulation entre la stratégie patrimoniale et l’exécution opérationnelle des projets, en veillant à identifier des solutions adaptées aux contraintes des sites, et pertinentes aussi bien sur le plan économique que technique. 

Le projet : installation de bornes pour l’Inspection du Travail à Pontoise

Le site de Cergy-Pontoise, occupé par l’Inspection du Travail, devait être équipé rapidement de points de charge afin de respecter les obligations de la loi LOM et répondre aux besoins du locataire. Une réfection du parking extérieur étant programmé pour 2026, deux options s’offraient alors à Sofidy : 

• engager immédiatement des travaux lourds pour installer des bornes, puis en refaire quelques mois plus tard lors de la réfection du parking — une solution inutilement coûteuse. 

• attendre la fin des travaux en 2026 – option incompatible avec les exigences réglementaires de la LOM et avec les besoins opérationnels de recharge du locataire. 

Avec Eiko, Sofidy a pu déployer immédiatement une IRVE sans travaux de génie civil, par l’installation d’un cube et de 10 points de charge. La solution étant évolutive, après la réfection du parking en 2026, l’infrastructure pourra s’étendre pour répondre à l’électrification de la flotte du locataire.   

Politique de Sofidy en matière d’IRVE 

Conformité LOM et cadre réglementaire IRVE pour l’immobilier tertiaire

Ajuster le parc de bornes de recharge aux besoins des locataires

Les exigences réglementaires ne suffisent pas toujours à couvrir les usages réels des locataires. La foncière procède alors à un recueil du besoin locataire afin d’ajuster le dimensionnement en nombre de points de charge. 

Concernant l’installation, le choix d’un comptage électrique individualisé par locataire permet de faciliter la refacturation des consommations et d’alimenter le suivi énergétique requis dans le cadre du Décret Tertiaire.  

[NB. Le Décret tertiaire (Éco-Énergie Tertiaire) engage propriétaires et occupants à réduire progressivement les consommations d’énergie et à déclarer chaque année leurs données sur la plateforme OPERAT (ADEME). Le sous-comptage par usage/locataire devient alors un levier nécessaire pour ventiler la consommation “recharge” et piloter les trajectoires.]  

Genèse du projet : l’appétence pour l’innovation de la foncière l’amène à tester Eiko 

Sofidy teste régulièrement des solutions innovantes sur son actif foncier. Alors, quand la foncière découvre Eiko au cours d’une présentation, l’équipe prend rapidement la décision de tester Eiko : après analyse, la solution coche les cases techniques et économiques attendues par la foncière. 

La possibilité de déployer rapidement des points de charge, sans dégrader le parking existant, tout en maîtrisant les coûts et en conservant une trajectoire claire d’évolution à moyen terme, a été déterminante dans le lancement du projet pilote. 

Une solution IRVE qui répond aux défis des foncières 

Evolutivité : Coller à la règlementation puis suivre l’électrification 

Le déploiement initial comprend 10 points de charge, dimensionnés pour répondre aux obligations réglementaires et aux usages actuels. Une extension à 20 points est programmée en 2026 afin d’accompagner l’électrification progressive de la flotte du locataire. 

Cette approche permet de phaser l’investissement sur plusieurs exercices, sans surdimensionner l’infrastructure dès le départ, tout en conservant une capacité d’adaptation aux besoins futurs. 

Limiter les travaux sur le parking : installation immédiate 

Flexibilité: la redéployabilité des bornes de recharge entre différents actifs de la foncière

Au-delà du chantier de Pontoise, la déménageabilité des équipements est un levier stratégique pour une foncière. Elle permet d’ajuster le parc IRVE au fil de la vie des actifs (évolution des usages, rotation des locataires, arbitrages patrimoniaux) sans immobiliser le CAPEX sur un site unique. Concrètement, les bornes Eiko peuvent être déposées et réinstallées sur un autre site du portefeuille en fonction des priorités. 

Sofidy identifie ainsi un modèle réplicable : un socle IRVE standardisé, transportable d’un actif à l’autre, qui accompagne l’électrification sans surinvestissement initial et limite le risque d’infrastructures sous-utilisées.  

Même en cas de changement de locataire ou d’évolution des politiques de flotte, l’infrastructure s’adapte ; le CAPEX reste utile au niveau du portefeuille, pas seulement du site où il a été engagé.  

Manque de puissance : la piste du smartcharging et de l’option batterie 

Sur des sites existants, l’augmentation de la puissance souscrite ou le renforcement du TGBT sont souvent complexes et coûteux. Sofidy privilégie donc des dispositifs de pilotage dynamique de la charge, un smart charging permettant de répartir la puissance disponible entre les véhicules et de lisser les pointes. 

La plateforme Eiko intègre un DLM (Dynamic Load Management) permettant : 

• l’allocation en temps réel de la puissance entre les véhicules branchés ; 

• l’écrêtage des pics pour rester dans l’enveloppe électrique du site, sans renforcement ; 

Si la demande de recharge grimpe, se contenter de la puissance installée pourrait s’avérer insuffisante. Une situation que la foncière Sofidy a anticipé et qu’elle pourra débloquer avec l’intégration de briques complémentaires sur Eiko : 

• la prise de commande usager et leur ordonnancement avancé, pour proposer une service lisible et transparent  

• le paramétrage de règles de priorisation spécifiques, pour garantir des usages critiques (ex. flotte opérationnelle du locataire). 

• le stockage en batterie pour un boost de puissance et des options d’energy shifting : la batterie stocke en heures creuses et délivre un surcroît de puissance lors des périodes sollicitées, tout en préservant le raccordement existant. 

Une solution financièrement intéressante 

Les premiers arbitrages mettent en évidence un écart favorable de 20 % par rapport à une solution IRVE traditionnelle. Cette performance tient à l’absence de terrassement et à la réduction du génie électrique, avec un seul départ sur le TGBT. 

Cette approche combine avantage économique immédiat et souplesse d’évolution à moyen terme. 

IRVE : un élément de compétitivité pour l’actif immobilier 

Pour une foncière tertiaire, l’IRVE dépasse le simple enjeu de conformité réglementaire. Elle devient un levier de compétitivité et d’attractivité pour les actifs immobiliers, en élargissant le spectre des locataires potentiels et en renforçant la valeur d’usage des immeubles. 

Chez Sofidy, l’IRVE est pensée comme un service différenciant et un levier ESG. L’électricité est refacturée via un compteur dédié, sans recherche de ROI direct sur ce type d’actif ou la durée de stationnement est long. Ce positionnement contribue à sécuriser la commercialisation et la rétention des locataires, en rassurant notamment ceux qui planifient l’électrification de leur flotte à horizon 3 à 5 ans. 

À l’inverse, sur des actifs connaissant une forte fréquentation de courte durée, comme les centres commerciaux, la logique peut évoluer vers des infrastructures de recharge plus rapides et des modèles économiques orientés plus ROIste, parfois en tiers-investissement. 

Autrement dit, une même technologie avec des finalités différentes : dans le tertiaire, l’IRVE sert l’attractivité et l’ESG ; dans le retail, elle devient une offre servicielle, monétisable à part entière. 

Satisfaction de Sofidy et accompagnement Mob-Energy sur l’ensemble du projet IRVE 

Le pilote Eiko a validé les choix techniques, la méthode et le gain économique. 

L’accompagnement Mob-Energy a couvert le cadrage technique puis le déploiement sur site de l’IRVE et sa mise en service. Désormais, les bornes sont supervisées par l’équipe Opérations de Mob-Energy qui apportera également une maintenance annuelle préventive et interviendra à distance ou sur site sur des maintenances correctives. 

Ce premier projet ouvre la voie à une réflexion plus large sur la généralisation de ces dispositifs à d’autres actifs du portefeuille. 

Des pistes explorées au-delà de la recharge : stockage et panneaux solaires